Etilerde gün geçtikçe mekanların kapandığı gözlemleniyor. Şamdan, Bigşef en sonda Limonata
kapandı. Dükkanların çoğu şuanda boş, buralardaki mekanların kapanma nedenleri sizce nedir?
Bu konu kapsamında Nispetiye Caddesi ve Ulus bölgesinde konut ve iş yerlerinin son 4 yılda m2
bazında satış ve kira fiyatları, bölgedeki genel durum hakkında değerlendirme yapmanızı rica
edeceğiz.
Türkiye’de ticaret denince İstanbul, İstanbul denince de ilk etapta merkezi lokasyonlar Beşiktaş, Şişli
ve Kadıköy gibi ilçeler ön plana çıkıyor. 2010 -2016 yılları arasında, ticari hareketliliğin günümüze
nazaran daha fazla olduğunu söyleyebiliriz. Bu hareketlilik, markaların İstanbul’un özel yerlerinde
olma isteğini de o dönem için arttırdı. Bu bölgelerde boş yer bulmak neredeyse imkansız idi, markalar
boşalacak dükkanları önceden belirleyip sıraya giriyorlardı. Lakin bu talep yoğunluğu fiyatların da
orantısız bir şekilde artmasına neden oldu. Bazı akslarda senelik %25’lik bir artış gözlemledik, bu artışı
tetikleyen konulardan bir tanesi de fiyat ve kiraların dolar bazında talep edilmesiydi. Örneğin 2015 yılı
başında dolar kuru 2,33 iken bugün 3,80’e gelmiş durumda. 2015 yılında 10000$ kira ödeyen bir
işletme 23,300 TL öderken, bugün kira artışı hariç 38 TL ödüyor, yaklaşık %60’lik bir artış söz
konusu. Gelirleri tabiki TL üzerinden olan işletmeler açısından bu zorluk yaratıyor. Etiler ve Ulus
bölgesi ile ilgili de aslında buna paralel bir durum söz konusu. 2.el konut piyasasında, 2014 yılı
başında 13 TL civarında olan m2 satış fiyatları, 16 TL’ye, kiralama fiyatları ise 40 TL’den 50
TL’lere gelmiş durumda. Yeni yapılan konutlarda bu oranlar %20 oranında artıyor. Tabi konut
piyasasında bu dört yılda artışa baktığımız %25’lik bir artış söz konusu iken, ticariler de döviz kuruna
endeskli satış ve özellikle kiralamalar artışı maksimize etmiş durumda. Gayrimenkul profesyonelleri
olarak en önemsediğimiz ve mantıklı bir yatırım yapmamızı sağlayan temel parametre ise amortisman
süreleri. İstanbul’un genel amortisman süresi 20 yıl iken, Etiler ve Ulus bölgesinde bu oran 28 yıla
kadar çıkabilmekte. Bu nedenlere ek olarak, yeni yaşam alanlarının ortaya çıkması ve bu bölgelerdeki
fiyatlamaların markalar adına daha efektif, ve işletmeleri adına karlı olması, merkezi bölgelerden
alternatif bölgelere olan yönelimi de arttırmış durumda. Ayrıca, gıda ve cafe sektöründe günümüzde
yaşanan inanılmaz konsept artışı ve dolayısıyla oluşan rekabetçilikte göz ardı edilmemeli. Her geçen
gün artan AVM sayısı, ve markaların insan yoğunluğunun olduğu yere geçerek risklerini azaltma isteği
de önemli bir faktör. Genel olarak, fiyatların daha makul seviyelere inmesi ve kiralamaları dolara
endeksli olmaktan çıkarmak, bu bölgelerdeki hareketliliği arttırabilecek yaklaşımlar. Nitekim
işletmeler için öncellikle hedef başabaş noktasına hızlı bir şekilde gelip, sonrasında karlılığa geçmek.
Kira giderleri, tüm işletme giderleri içerisinde %40’lık bir paya ulaştığında ve yeterli müşteri
hareketliliği oluşturulamadığı takdirde, iş içinden çıkılamaz bir hale gelebiliyor…
